中古マンション購入の注意点・中古マンション購入のポイント

中古マンションを購入する場合、実物を見てマンションを購入するかどうか判断できることがメリットですが、中古マンションの購入を検討する際には、いくつかチェックしておきたいポイントがあります。

以下、中古マンション購入前にチェックしたいポイントについて、みていきましょう。

１．建物の外観

マンションの外壁は最近タイル張りが増えてきていますが、タイルをたたいてみて、タイルが浮いていないかどうか、確認してみましょう。

もし乾いた音がすれば、それはタイルが浮いているということです。

バルコニーのある部屋の場合、外壁やバルコニーの上部にヒビ割れが見られないかどうかチェックしてください。

もし、ひび割れがあるようなら、コンクリートが劣化している可能性も考えられます。

マンションの外観は、見学時にでなくても確認できますので、見学時に確認し忘れたら、日を改めてでも確認に行くと良いでしょう。

２．マンションの室内

マンションの室内はフローリングが圧倒的に多くなっていると思いますが、フローリングは案外下の部屋に音が響きます。

床を叩くか踏んでみて、音を聞いてみてください。

もし、音が響くようなら、下の階にも響いている可能性があります。

マンションの室内の水平確認も行ってみましょう。

ビー玉を置いて、転がるような部屋なら購入そのものを考える方が良さそうです。

台所やトイレ、洗面所や浴室の水回りは汚れやすいところです。

リフォームを行っていない場合には、特に注意を払って確認しておきたいところです。

水回り全ての蛇口をひねってみて、水回りの生活に、不便さがないかどうかをチェックしましょう。

また、マンションの売主に小さなお子さんがいらっしゃったり、ペットを飼っていらっしゃる場合、フローリングや壁紙の痛み具合もチェックすると良いでしょう。

マンションの売主がスモーカーの場合は壁紙も確認しましょう。

ドアや窓のたてつけ、開け閉めに問題あるところは、開けっ放しにしている場合もあります。

自分で実際に窓やドアを開け閉めしてみてみましょう。

収納スペースは、扉を開けて中まで入ってチェックしましょう。

実際にそのマンションに住むとなったら、家具が入るかどうかも知っておかなくてはなりません。

各部屋の間取り、奥行き、高さ、幅なども、チェックポイントです。

中古マンション購入のポイントについて、「中古マンション購入のポイント　２」でもう少し述べることにします。

中古マンションを購入する際に、外観、室内でチェックすべきポイントについては、「中古マンション購入のポイント　１」で述べてきました。

３．マンションの共有部分

マンションのエントランスにはゴミが落ちていないか、廊下や階段の照明は明るいか、蛍光灯が切れたりしていないかなどを、チェックしましょう。

また、ゴミ捨て場がきれいに使われているかどうかも、重要なチェックポイントです。

これらのチェックポイントは、マンションの管理状態が良いかどうかを知るバロメーターになります。

中古マンションを見学しても分からない点として、管理組合が機能しているのかどうかという点があります。

マンションの管理会社がどこなのか、管理人はどのくらいの頻度で来るのか、管理組合はきちんときのうしているのかなど、仲介の不動産業者かマンションの売主に尋ねておきましょう。

販売価格の高い中古マンションの場合、概してマンションの管理状態が良いことが多いようです。

中古マンションでは、また築年数が経過すると、マンションの修繕費が高くなります。

マンションの修繕計画があるのかどうか、管理会社やマンションの売り主に確認するのを忘れないように。

マンションは大きな買い物です。

中古マンションの場合、後々トラブルのないよう、売主さんに遠慮せずにしっかりと確認することが大切です。

私自身が中古マンションを購入した際、注意深くマンション内を見学したつもりでしたが、フローリングのキズや窓のたてつけなど、後になって気がついたこともありました。

自分自身の反省点として、マンションの見学を行く前に、チェック項目を作って、一つ一つ確認していけば良かったかなと思っています。

中古マンションに限ったことではないのですが、マンション購入前にチェックしておきたいポイントとして、マンション周辺の環境があります。

マンションで特に立地条件が良いような物件の場合、周辺環境には工場があったり、ＪＲや私鉄の線路がすぐそばを通っていたり、あまり良くないものです。

逆に、緑のある公園がマンションから近いような物件の場合、最寄り駅やバス停までのアクセスが悪い場合があります。

マンション見学の際には、駅あるいはバス停から実際に歩いて確認するようにしましょう。

また、線路や道路が近い場合、必ずマンションの窓を開けて、音を聞いてみてください。

電車や車の騒音は日中はあまり気にならないかもしれませんが、夜間の静かな時間には気に障りがちだということも忘れずに。

中古マンションの場合は、マンションの室内や建物そのものにばかり目が行きがちですが、最寄り駅までの距離やアクセス方法、スーパーやショッピングセンターが近くにあるかどうか、学校までの距離なども調べておくと、マンションに住んでから後悔せずに済みます。

マンションの見学に慣れていない場合、マンション見学後に不動産会社から資金計画を立ててもらい、「他にも検討しているお客さんがいるのですが」などと言われると、ついつい焦ってしまうかもしれません。

かつて住宅販売会社に勤めていたときには、「自宅に帰る前に契約に持っていくように」と当時の上司に繰り返し言われたもので、これは不動産会社の常套文句であることを忘れずに。

手前味噌ながら、私個人の経験からすると、ピンとこないマンションなら、何を言われてもどこか心に引っかかりが残るはずです。

よほど気に入った物件で、住宅ローン等の支払い条件も無理がないような場合ではない限り、即断即決はやめましょう。

中古マンションに限らず、マンション見学をしたら、忘れてしまう前にチェックリストや間取図などを見て、復習しておくと、後になって「あのマンションどんなんだっけ？」と言わずにすみます。

中古マンションを購入するメリットとデメリットは何でしょうか。

中古マンション購入のメリットですぐに思い浮かぶのは、やはり価格の安さです。

日本では、マンション、戸建て住宅に限らず、一般的に不動産は、一旦人が住み始めたその瞬間からその価値が下がり、２０年ほどかけて限りなくゼロに近づいていく、といわれています。

さらに、新築マンションの場合は、マンション本来の価格の中に新築分譲時の広告宣伝費、土地の購入費、不動産会社の利益等が上乗せされています。

つまり、新築マンションでは、豪華なモデルルームやパンフレットなど、の広告宣伝費や各種販促費用も実際の分譲価格に含まれていますから、必然的に分譲価格も本来のマンションの価値よりも高くなりがちです。

中古マンションの場合、広告はせいぜい二色か三色刷りで費用をかけずに仲介業者が取り扱いますから、広告宣伝費以外にかかる費用は仲介業者の手数料くらいです。

従って、中古マンションの場合は販売価格がぐんと安くなりますから、同額の予算で、同一エリア内ならば新築に比べて広い間取りのマンションが、同じ広さのマンションならより利便性の良い物件を購入できることが、その大きなメリットといえます。

中古マンション＝価格が安い＝質が悪いということを想像しがちですが、建築素材や建築方法の面から見ても、新築マンションよりも数段質の高いマンションが購入できる場合もあります。

実際、自分自身が見て歩いたときも、築浅の中古マンションの方が、新築分譲中のマンションよりも付帯設備や建築素材が良かった例がありました。

中古マンションを購入するメリットは価格だけではありません。

新築マンションを購入する場合は、マンションの建設前にモデルルームとパンフレットだけを頼りに、現物を見ないままに購入を決定する、いわば「青田買い」が当たり前のように行われています。

中古マンションを購入する場合は、実際にマンションを自分の目で確認できるというメリットがあります。

マンションに持ち主がまだ住んでいて、室内を見ることができない場合もありますが、日当たりや眺望、周囲の環境などは、現地に足を運べばわかります。

また、中古マンションの販売を扱う仲介業者に頼めば、持ち主の都合の良い日に立ち会ってマンションの中を見学させてもらえます。

マンションの周りの環境がすでにできあがっているのもメリットといえます。

中古マンションであれば隣近所はすでに入居済みの場合がほとんどなので、足重く通えばどんな方が住んでいるのか、ある程度見当をつけることができます。

マンションの管理会社や仲介業者、あるいは現在のマンションの持ち主を通じて、両隣や上下の階にどんな人が住んでいるのか、お子さんはいらっしゃるのか、犬や猫などのペットを飼っているのかなどの情報は手に入りますので、マンションを購入するかどうかの判断の一助になります。

また、マンションの規模にもよりますが、マンションが建つと近隣にコンビニやスーパーができますし、大規模なマンションであれば、バスなどの利便性も良くなる場合があります。

中古マンションであれば、周辺環境ができあがっていますので、マンション周辺の利便性も確認できます。

中古マンション購入の際の最大のデメリットは、なんといっても経年劣化に対する修繕費用の負担がある可能性が高いことです。

中古マンションの広告では、仲介業者が「水まわりリフォーム済み」として売り出しているものの、設備はそのままの中古マンションが多いのが現状です。

前にそのマンションに住んでいた人の「住み方」による劣化の度合いも見逃せないデメリットです。

前に住んでいた人が、マンション内でタバコを吸っていたり、ペットを飼っていたり、あるいは小さなお子さんがいらっしゃる家庭だったりすると、室内の劣化が激しい場合があります。

中古マンションでも特に築年数の立っている物件に関しては、ある程度のリフォームや修繕費がかかることを念頭においておく必要があります。

中古マンションを購入する場合、新築マンションに比べ、ローンの返済期間が短く設定されていることも注意すべき点です。

何をするにもメリットがあれば当然デメリットもあります。

中古マンションのメリット、デメリットの両方を理解した上で、納得してマンションを購入したいものです。

中古マンションというと、どのようなイメージを持っているでしょうか。

中古だけに、安いけれど、古い、汚いという印象が先にたつかもしれませんね。

でも、中古マンションには新築マンションにはないメリットも沢山あります。

最近では、新築マンションの分譲価格が高騰し、築年数の浅い中古マンションや、分譲の売れ残りが売りに出される、いわゆる「新古マンション」を購入する人も増えているようです。

かくいう自分も新築マンションのモデルルームを見て回ったものの、金融危機前でまだ不動産業界の景気が良かったせいもあってか、新築分譲マンションの価格は高くて二の足を踏むものだったこと、たまたま見て歩いた新築マンションで気に入った間取りが見つけらなかったことから、中古マンションにも範囲を広げて探し始めました。

中古マンションの探し方は新築マンションとは少し異なります。

新築マンションの場合、見栄えの良いチラシが週末に織り込みチラシで入ったり、YahooなどのサーチエンジンでもFlash Playerなどの目立つバナー広告が入っていたりするので、目に付く機会が多いと思います。

中古マンションの場合は、多くはB5サイズの三色かせいぜい四色の地味なチラシが入る程度で、注意してみないと見落としてしまいます。

私たちが見つけた中古マンションの広告は、そんな折込チラシのひとつでした。

チラシに出ていたマンションは、私たちが当時住んでいた賃貸マンションから駅までの間の大通りに面したマンションでした。

中古マンションとはいえ、築年数は２年と浅く、広さも８０平米、３LDKで間取りの使い勝手も良い上、７階建てマンションの６階の部屋ということで、日照や風通しも期待できそうでした。

中古マンションの内覧は、新築マンションとは異なり、非常に地味なものでした。

中古マンションを販売している不動産業者の看板がなければ、本当に内覧会をやっているのかすら分からないような状態で、天候のせいもあってか、見学に訪れる人も少なそうでした。

「中古マンション購入のススメ　２」へ

ともあれ、同時期に見学にいった日本総合地所のマンションのように、室内をインテリアで飾っておらず、当時住んでいた方の家具が雑然と並んでいるのが現実感があり、かえってイメージが湧きやすかった覚えがあります。

結局、他にも新築マンションを見ましたが、その中古マンションを購入しました。

今になって考えてみると、マンションにすでに人が住んでおり、気になるマンションの管理状況、マンションに住んでいる人の層などが見られたこと、同時期に販売されていた周辺部の新築マンションと比較し、間取り、グレード、利便性が上なのに価格は安かったことなどは、中古マンションならではのメリットだったのではないかと思います。

また、マンションの最終購入価格は、チラシに載っていた価格から２００万ほど下げてもらいました。

マンションの販売価格には、大雑把に分けて、マンションを建設するデベロッパーが宅地用地に支払った費用、マンションの販売を知らせる広告費、そして建築部材費等が上乗せされていると言われています。

新築マンションにはこれらの経費が全て上乗せされているんですから、物件によっては、周辺エリアのマンションの相場と合わない場合もあるようです。

中古マンションを購入する場合はこういったマンション販売にかかるはずの経費も新築マンションと比較すると抑えられていますので、中古である以外にもマンションの販売価格が安くなる理由があります。

中古マンションの購入には、新築マンション購入とは異なったメリットがありますが、その反面、中古マンションならではの購入にあたっての注意点やデメリット、中古マンション購入の際のチェックポイントもあります。

このサイトでは、自分が中古マンションを購入したときの経験をもとに、中古マンション購入の注意点、ポイント等について、まとめていきたいと思います。

｢新古マンション｣って聞いたことがありますか？

最近はアウトレットマンションとも呼ばれているようですね。

新古車と同じように、中古マンションとして販売されているのに、まだ誰も住んだことがない物件のことを新古マンションといいます。

一般的に築年数一年までは新築マンションと呼ばれ、その期間を過ぎても買い手が見つからなかったマンションは中古マンションとして扱われます。

新古マンションのメリットはなんといっても価格です。

新築マンションと変わらないのに、ただ単に「売れ残りマンション」というだけで、販売価格がずいぶん安くなったりします。

最近では、新古マンションを狙って購入する人もいるようです。

新古マンションの場合、築年数も１年ほどなので、一般的な中古マンションと比較すると設備も新しく、割安感があります。

ただ、売れ残っているくらいだから、新古マンションには売れ残るなりの理由があると推察する方が良いでしょう。

新古マンションの多くはモデルルームとして、最後まで分譲マンションの広告塔として使われていたケースが多いようですが、他の部屋よりも日当たりや眺望が悪かったり、入居している隣人があくの強い人だったり、安いからとすぐに飛びつかず、中古マンション同様慎重に判断するようにしましょう。

中古マンションの中でも最近注目されているのがリノベーション・マンションです。

中古マンションの購入を検討したことがある方なら、リフォームという言葉なら聞かれたことがあるのではないでしょうか。

リフォームはせいぜい、壁紙や畳を張り替えたり、水周りを少しいじったりする程度ですが、リノベーションというのは「既存の建物に大規模な改修工事を行い、機能を変更したり、価値を高めたりすること」です。

中古マンションをリノベーションした場合、新築マンションと同等か、それ以上に機能を向上させることができる上に、中古マンション購入の価格を新築より抑えることもできるメリットがあります。

このような状況から、中古マンションのリノベーションには注目が集まっているようです。

私自身、リノベーション・マンションについて詳しく知らなかったので、少し調べてみたら、インターネットで沢山引っかかりますね。

リノベーション済みのマンションを見てみると、案外安くないんですね。

マンションの構造そのものは古いままなのにリノベーション・マンションとして、内装を綺麗に変えて販売に出されているものもあります。

リノベーション・マンションとはいえ、新築マンションでは決してなく、やはり中古マンションであることを認識した上で購入を検討する方が良いように思います。